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土地“招拍挂”制度势在必行

作者:学术论文网 来源:未知 日期:2021-06-04 18:25人气:

开发人员在高价获得土地后,为了保证自己的利益,必然会提高房价.

同时,在高地价的诱惑下,地方政府在供应土地时,必然大幅度压缩经济适用住宅、廉租住宅等保障住宅的供应比例,人为减少低价商社的土地供应.

以2009年的官方数字为例:2009年,全国土地转让总价格达到1.59兆元,比上年激增6成以上.

其中,住宅用地供应7.6万公顷,比去年增加了38.8%.在宅用地中,普通商品住宅用地供应6.4万公顷,比上年增加36.9%.这意味着保障性住宅用地占所有住宅用地的比例不到可怜的10%.

这是在土地招募制度下,一方面是全国房地产的繁荣,另一方面是保障性住宅门前冷落的主要原因.

房地产企业的土地也是企业金融杠杆的运用.

天价地可以提升房地产企业的资产价值,在资本市场上获得更多的金融支持,土地是最佳抵押品,高额的土地可以让企业从多家银行获得信用支持.

有国家的钱、银行的钱和股东的血腥钱,只要资金收益率正确,企业所有资本的利润率就会倍增,这是土地金融的魅力和房地产暴利的秘诀.

特别是,由于土地的招募没有评价开发者的信用、资质和开发能力,没有开发能力的企业大多在高价获得土地后闲置.

2005年以来,全国产生的地王,一半以为到现在还没有开发.

2009年北京顺义天竺产生的地王,大龙房地产因没有钱而被回收.

各种奇怪的相关性与土地招募制度本身的缺陷有很大关系.

为了抑制土地财政、土地投机和土地金融,必须提高地价不合理性,完善招募制度.

第一,在坚持土地有偿使用的基本原则下,不同用途的商业用地应采用不同的招募方式.

我们应细化商业用地用途,对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可采用价格高者得到的招聘挂方式,但对普通住宅建设用地应采用综合指标招聘挂方式,即综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信用、以往业绩、消费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标,选择真正能为消费者提供高质量、服务支付住宅的企业.

同时,要认真贯彻国发31号文章,实行工业用地招募转让制度,向节能环境保护、集约用地企业提供政策倾向,引导企业改变成长方式.

政府办公用地也应逐步实行有偿转让制度,限制政府行政办公费用的膨胀和奢侈的流行,把纳税人的钱花在刀刃上.

第二,土地转让收益实行收支两条线,支出用途严格管理.

对土地出让金实行收支两条、专户和比例管理,首先要明确民生相关公共服务支出的重点项目和所占比例.

例如,土地净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,以促进政府职能根据十七大精神向服务型政府转变.

对土地出让收益的使用和分配实行公示制,接受地方人民代表大会、审计、审计、社会监督,确保土地收益的使用和分配更加公开、公正、合理,真正从制度上保障国有土地全国人民的所有,为人民使用,为人民带来利益.

第三,提高政策制定的科学性,提高执法能力.

近年来,国家为抑制房地产和非房地产企业囤积、晒黑、倒塌的政策很多,但多为粗线,前期调查、研究、论证不足,囤积和合理储备不明确,闲置和分期开发不明确,各地法律不依赖,执行不严格,发表的许多政策法规在完善现行法规的基础上,应严格按转让闲置土地时的地价征收土地闲置费的20%,或者征收附加价值的地价的不开发、专门囤积土地、提高地价的企业需要特别的管理措施,规范市场秩序.

对于地方政府的变通行为,国家可以通过审计、监察、税务检查部门等组成联合监察组征收,或者直接从财政转移支付中扣除.

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